Immobilienmarkt Ruhr 2024

Angeführt wird die Fertigstellungsstatistik von Dortmund mit 64.000 qm, gefolgt von Essen mit 28.500 qm und Bochum mit 25.800 qm. Größte Fertigstellung im 1. Halbjahr war die neue Zentrale des IT-Dienstleisters Materna auf Phoenix-West mit 44.000 qm. Für das Gesamtjahr ist in der Metropole Ruhr ein höheres Neubauvolumen als 2023 (192.200 qm) zu erwarten. Allein die Dortmunder Pipeline lässt für 2024 bis zu 130.000 qm neue Büroflächen erwarten. Perspektivisch werden die Fertigstellungszahlen in der Metropole Ruhr zurückgehen. Projekte ohne nennenswerte Vorvermietungen stehen weiterhin auf dem Prüfstand und werden vorerst nicht realisiert. Dies gilt nicht nur für das Ruhrgebiet, sondern ist in allen großen Bürometropolen zu beobachten, die ab 2025, spätestens ab 2026 rückläufige Fertigstellungszahlen verzeichnen werden.

Positiv ist, dass der Leerstandsanstieg deutlich an Dynamik verliert. Zum Ende des 1. Halbjahres standen in der Metropole Ruhr 5,1 % der Büroflächen leer. In den Kernstädten waren es 5,4 %. Ausschlaggebend für diese Entwicklung ist vor allem, dass die Neubauprojekte – anders als in den sieben A-Städten – bereits weitgehend vom Markt absorbiert wurden und somit nicht zu weiteren Verwerfungen führen. Für eine Belebung der Nachfragesituation fehlen derzeit die konjunkturellen Impulse. Unternehmen, die nicht zwingend umziehen müssen, stellen Anmietungsentscheidungen zurück. 

Die erzielbaren Spitzenmieten verzeichnen erneut einen leichten Aufwärtstrend, wenngleich dieser primär auf die Kernstädte beschränkt ist. Hier liegen die Spitzenmieten mittlerweile in einer Spanne von 17,00 bis 22,50 Euro/qm. Es bleibt abzuwarten, wie schnell diese tatsächlich am Markt realisiert werden. Trotz des Erreichens des Zinsgipfels und einer ersten Zinssenkung sind die Nettoanfangsrenditen für Büroimmobilien nochmals leicht angestiegen. In den vier Kernstädten liegen die Spitzenrenditen zwischen 5,30 % und 5,40 % und damit rund 20 bis 30 Basispunkte über dem Niveau von Ende 2023. Auf der Investorenseite ist nach wie vor eine gewisse Unsicherheit über die Entwicklung der Nutzermärkte spürbar, die sich erst mit einer Verbesserung der konjunkturellen Aussichten auflösen dürfte. Positiv zu werten sind hingegen die rückläufige Inflation und die Aussicht auf weitere Zinssenkungen. Auf den Investmentmarkt für Büroimmobilien dürfte sich dies allerdings erst mit einer gewissen Zeitverzögerung belebend auswirken.

Insgesamt sinkt die Nachfrage nach Handelsflächen, was den Druck auf das Mietniveau erhöht. In der Metropole Ruhr ist das Mietniveau für Einzelhandelsflächen in zentralen Lagen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum in den Kernstädten um 4,2 % und in der gesamten Metropole Ruhr um 1,7 % gesunken. Die Mietpreisrückgänge im stationären Einzelhandel beschränken sich jedoch nicht auf das Ruhrgebiet, sondern sind in den meisten A-Städten zu beobachten. Die Nettoanfangsrenditen für Geschäftshäuser in der Metropole Ruhr liegen aktuell zwischen 5,00 % und 6,50 % in den Kernstädten und erreichen ein Niveau bis zu 7,30 % in der gesamten Metropole Ruhr. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum sind demnach Aufschläge zwischen 20 und 50 Basispunkten zu verzeichnen. Die Aussichten für den stationären Einzelhandel im Ruhrgebiet sind derzeit verhalten, was vor allem auf die stagnierende Konjunktur und das gedämpfte Konsumklima zurückzuführen ist. Die Mietentwicklung zeigt eine zunehmende Polarisierung: Während sich in den Top-Handelslagen der Metropole Ruhr (wie bspw. Westenhellweg in Dortmund) die Mieten stabilisieren, stehen die Mieten in den Essener und Duisburger Einzelhandelslagen weiterhin unter Druck. Verschärft wird diese Situation durch den zunehmenden Leerstand von Ladenlokalen, deren Vermietung immer schwieriger wird.

Die Umsatzentwicklung in der zweiten Jahreshälfte hängt im Wesentlichen vom verfügbaren Angebot ab. Die Flächengesuche des ersten Halbjahres wurden überwiegend in Bestandsgebäuden bedient, zumal vor allem spekulative Logistikneubauten aufgrund der veränderten Finanzierungskonditionen deutlich zurückgehen. Immerhin konnte das Neubauvolumen im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 um ca. 35 % auf rund 156.000 qm gesteigert werden. Hier zeigte sich der Kreis Unna mit knapp 57.000 qm am aktivsten. Es folgen der Ennepe-Ruhr-Kreis mit rund 51.000 qm und der Kreis Wesel mit 24.500 qm.

Die Pipeline und das allgemein heraufordernde Projektentwicklungsgeschäft lässt für das Gesamtjahr ein geringeres Fertigstellungsvolumen als 2023 erwarten. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2023 ist ein deutlicher Aufwärtstrend bei den Mieten erkennbar. Der Logistikmarkt der Metropole Ruhr kann hierbei auch deutlich höhere Wachstumsraten verbuchen als die Logistikmärkte Berlin, Frankfurt und Köln. Hierbei sei allerdings erwähnt, dass die Mietsteigerungen zum überwiegenden Teil bereits in der zweiten Jahreshälfte 2023 verzeichnet wurden und sich allmählich eine Seitwärtsbewegung der Spitzenmieten einstellt. Die Spitzenmieten liegen in den meisten Teilmärkten des Ruhrgebiets in einer Spanne von 7,00 bis 8,00 Euro/qm. Sekundärstandorte liegen zwischen 5,00 und 6,50 Euro/qm je nach Lagequalität und Objektart.

Der Transaktionsmarkt der Metropole Ruhr konnte bislang nicht vom Erreichen des Zinshöhepunktes und der sinkenden Inflation profitieren. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 sank der Umsatz mit Wirtschaftsimmobilien um rund 5 % auf ca. 703 Mio. Euro. Der Umsatz mit Logistik- und Industrieimmobilien betrug 198 Mio. Euro und lag damit ca. 55 % über dem Vorjahreszeitraum.

Die Spitzenrenditen sind gegenüber dem Jahresniveau von 2023 nochmals um 20 bis 30 Basispunkte gestiegen. Duisburg bleibt mit einer Nettoanfangsrendite von 5,00 % der teuerste Logistikstandort, gefolgt von Dortmund mit 5,30 % und Essen mit 5,50 %. Aufgrund der ersten Leitzinssenkung im Juni sowie der Aussicht auf weitere Zinssenkungen in der Zukunft ist für die zweite Jahreshälfte eine leichte Belebung der Investmentaktivitäten zu erwarten. Der Preisfindungsprozess ist nahezu abgeschlossen und das Angebot an Investmentopportunitäten wird sich durch schwierige Refinanzierungskonditionen und Mittelabflüsse bei Immobilienfonds erhöhen, was sich positiv auf die Transaktionszahlen auswirken dürfte.

Die Fertigstellungszahlen für Unternehmensimmobilien zeigen im ersten Halbjahr 2024 im Vergleich zu 2023 eine rückläufige Tendenz. Bis zum Ende des ersten Halbjahres 2024 wurden knapp 20.000 qm NF neu erstellt, wobei die Projektentwicklungen in den Märkten Hagen, Oberhausen sowie dem Ennepe-Ruhr-Kreis und dem Kreis Recklinghausen zu verzeichnen waren. Es sei darauf verwiesen, dass im Kerngebiet keine aktuellen Fertigstellungen registriert wurden. Diesen Trend bilden auch die A-Städte ab, bei denen die Fertigstellungszahlen im Segment der Unternehmensimmobilien im ersten Halbjahr stark rückläufig sind. Im Vergleich zum Jahr 2023 haben sich die negativen Rahmenbedingungen kaum verändert, zumal der erhoffte Konjunkturschub für kleine und mittelständische Unternehmen ausgeblieben ist. Die Nachfragegruppe reagiert sensibel bei Verlagerungs- oder Optimierungsgesuchen, da das finanzielle Risiko stets im Fokus steht und aktueller Auftragseingang und Betriebsgröße schwer kalkulierbar sind. Bei den Projektentwicklern stehen die bekannten Themen Flächenverfügbarkeit, Grundstückskosten, Baukosten und der erschwerte Zugang zum Kapitalmarkt bei Projektfinanzierungen im Vordergrund. Ohne entsprechende Vorvermietung sind Projekte kaum umsetzbar, sodass spekulative Neubauten eine absolute Ausnahme sind. 

Nach dem ersten Halbjahr 2024 wurde im Ruhrgebiet bereits ein Flächenumsatz von über 40.000 qm NF für Unternehmensimmobilien registriert. Dieser Wert liegt zwar deutlich unter den Werten der Jahre 2019 bis 2022, stellt aber ziemlich genau die Hälfte des Gesamtjahreswertes für 2023 dar. Somit lässt sich eine Stabilisierung des Flächenumsatzes auf moderatem Niveau festhalten, der das Erreichen des Vorjahreswertes möglich macht. 

Die Entwicklung der Mietpreise zeigt trotz der schwierigen Marktlage weiterhin leicht positive Trends. Die höchsten Mieten werden traditionell für Büro-, Sozial- und Flex-Flächen erzielt. Ausgehend von einer konjunkturellen Aufhellung sollte sich die Absorption von flexibel nutzbaren Flächen mit hohen Nachhaltigkeitsstandards, wie sie vor allem in modernen Businessparks zu finden sind, wieder erhöhen. Sie sprechen potenziell eine breite Nutzerbasis an und ermöglichen eine Risikostreuung. Drittverwendungsfähigkeit, Reversibilität der Nutzung und die Einhaltung von ESG-Standards sind grundlegende Anforderungen an zeitgemäße Objekte. Dies führt dazu, dass insbesondere ältere Bestandsobjekte nur eingeschränkt marktfähig sind. Moderne Objekte dürften von weiter steigenden Mieten profitieren. Wie Ende des letzten Jahres prognostiziert, fallen die Preiskorrekturen im Segment der Unternehmensimmobilien nach Erreichen des Zinshöhepunktes und einer ersten Leitzinssenkung deutlich moderater aus. Es bleibt abzuwarten, inwieweit sich weitere Zinssenkungen auf die Preise auswirken werden. Die Renditeniveaus im Segment der Unternehmensimmobilien werden entscheidend durch die Nutzermärkte, sprich die Flächennachfrage, bestimmt. Da gegenwärtig noch keine konjunkturellen Impulse zu verzeichnen sind, fehlen hier die entscheidenden Einflussfaktoren.

Das Transaktionsvolumen liegt nur geringfügig unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums (743 Mio. Euro). Zwar ist die Metropole Ruhr mit Stuttgart und Berlin der einzige Markt mit einem Rückgang des Transaktionsvolumens im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, jedoch war auch der Rückgang von 2022 auf 2023 in der Metropole Ruhr geringer als in den A-Städten. Trotz des etwas unter den Erwartungen liegenden Ergebnisses zeigt der Investmentmarkt wieder eine leichte Belebung. Dies lässt sich Marktteilnehmern zufolge insbesondere an der Zunahme der Pitches erkennen. Trotz Erreichens des Zinshöhepunktes und einer ersten Zinssenkung im Juni sind weitere, wenn auch moderatere, Preiskorrekturen in allen Segmenten zu verzeichnen. Aus ersten Auswertungen geht hervor, dass diese im Bürosegment am stärksten zu spüren sind. Die Skepsis gegenüber dieser Assetklasse ist nach wie vor auf das Thema Remote Work und die Unsicherheit über den zukünftigen Flächenbedarf der Unternehmen zurückzuführen. Das weiterhin sehr zurückhaltende Investmentgeschehen ist in allen A-Städten zu beobachten.

Die Anstiege des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr 2024 sind häufig auf besondere Einzeldeals zurückzuführen, wie beispielsweise der Verkauf des KaDeWe in Berlin oder der Fünf Höfe in München. Allein diese Transaktionen trugen rund 50 % zum jeweiligen Gesamtvolumen in den Städten im ersten Halbjahr bei. Das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien in Deutschland ist im ersten Halbjahr 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 20 % auf 12 Mrd. Euro gestiegen. Das Niveau entspricht dem kurz nach der Finanzkrise.